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Comparto aquí un ejercicio de análisis de los efectos de la ley de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires, sancionada en 2017, sobre los valores de alquiler. Esta ley, declarada inconstitucional en Mayo de este año, libró a los inquilinos del pago de la comisión inmobiliaria, al tiempo que también impuso una comisión máxima a ser pagada a las inmobiliarias. En particular, una de las cuestiones que se discutió entre los que cuestionaban la ley, es que la medida no tendría efecto positivo sobre los inquilinos, ya que los propietarios, desde entonces a cargo del costo de la comisión, trasladarían ese costo al valor del alquiler. El propósito de este post es indagar en esa hipótesis, y en la forma que podría verificarse en la data. La propuesta aquí es la estimación del efecto como parte de un modelo de los valores de alquiler, siguiendo una metodología del tipo cuasi-experimental.

La metodología, los datos, y el código (Python+Stata), están abiertos en este proyecto en github. Este es un ejercicio en progreso y en futuros posts seguramente agregaré más resultados y estimadores.

Sobre la ley

El 8 de Septiembre de 2017 la legislatura de la Ciudad de Buenos Aires dictaminó la ley 5859, que entró en vigencia el 16 de septiembre (más info en las noticias: Aquí, aquí).

Esta ley fue sancionada con el objetivo de beneficiar a los inquilinos. La ley estableció, en primer lugar, que la comisión inmobiliaria no sería pagada por los inquilinos, sino por los dueños. Esto modificó lo que era la práctica habitual, en la cual se cargaba al inquilino con el costo. Esto implicaría una reducción en el costo de entrada a un contrato de alquiler para los inquilinos, ya que estos en muchos casos solían pagar un mes, o más en términos de comisión. Además, la ley estableció un máximo para esta comisión, correspondiente a un mes extra (el equivalente a 4,15% -1 mes sobre 24- del valor total del contrato) (Nota: Era algo común ver comisiones más elevadas (1.5 o 2 meses de alquiler)). Las inmobiliarias no podrían cobrar por otros gastos, como costos de gestoría de informes (condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones). Por último, la ley obligó a todas las inmobiliarias a mostrar un cartel que advierta de esta nueva modalidad a los locatarios, sobre los puntos anteriormente mencionados, y designó al Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) como el encargado de velar por los derechos de los inquilinos y de los propietarios, en conjunto con la Defensoría del Pueblo de la Ciudad para brindar asistencia legal gratuita.

Proyectos en alguna medida similares fueron discutidos luego en la Provincia de Buenos Aires 1 y a nivel nacional (ver más aquí), pero hasta el momento no se ha concretado una sanción definitiva en estos casos.

Este año, el 10 de Mayo de 2019, la Cámara en lo Contencioso Administrativo declaró inconstitucional la ley de alquileres. (Noticias: aqui y aqui). Los medios sugieren que el Gobierno de la Ciudad continuará esta disputa legal para mantener en vigencia la ley.

Sobre efectos teóricos de la ley

Consideremos en primer lugar la transferencia del pago de la comisión al propietario y el argumento que sugiere que esta medida no tendrá un efecto positivo en los inquilinos. Bajo este argumento, los propietarios reaccionaron aumentando el valor de los alquileres, de manera de neutralizar el costo extra que tienen que afrontar a causa de la ley. Es esta idea razonable?

En efecto, una argumentación de ese tipo podría surgir de un simple modelo teórico de oferta y demanda agregada. Un modelo simplificado de ese tipo, se grafica más abajo. Las cantidades de departamentos demandados y ofrecidos para alquiler se representan de acuerdo a los precios de alquileres. Si no existiesen las comisiones, y las transacciones pudieran hacerse sin necesidad de intermediarios, el equilibrio se daría en la intersección de las curvas de oferta y demanda. Sin embargo, en presencia de las comisiones, el mercado de alquileres encuentra un equilibrio en donde lo que desembolse el inquilino (en total), menos la comisión que se lleve la inmobiliaria (llamémosle $C$ ), será lo que reciba el dueño. En el gráfico, el equilibrio queda definido por los precios $\overline{p}$ , $\underline{p}$ y la cantidad de inmuebles alquilados $Q^*$. Es más, en un esquema clásico de este tipo, surge la observación de que, bajo condiciones normales no importará sobre quien caiga la obligación de transferir el dinero de la comisión a la inmobiliaria. La carga final de la comisión se compartirá entre ambas partes del mercado, dependiendo de qué parte tolere más la pérdida que implica el pago de la comisión (i.e., qué curva sea más inelástica).

En otras palabras, bajo estos supuestos clásicos, podríamos resumir la situación antes y después de transferir la obligación de pagar la comisión, de acuerdo al modelo clásico, se podría resumir así:

A los fines del análisis empírico que nos interesa aquí, es importante notar que:

i) A raiz de la transferencia del pago de inquilinos a propietarios, deberíamos observar un incremento en los precios ofrecidos por los propietarios, que se debe a la incorporación de (parte de) la comisión al precio.

ii) El bienestar agregado de los inquilinos (2) se mantiene sin cambios.

¿Cuál sería la magnitud esperada del incremento? En principio, como el alquiler es fijado durante el período de 24 meses (más los reajustes respectivos), entonces no es razonable que se traduzca en un aumento del valor del alquiler mensual completamente, sino que el incremento se distribuya durante el período. Más que pensar que la comisión se va a trasladar en 24 meses, en el contexto de nuestra economía, con su alta tasa de interés real, sería más razonable pensar que la mayor parte parte sea traslada a la primera parte del contrato.

Pasemos ahora a la limitación del monto de la comisión a un máximo del equivalente a 1 mes de alquiler. El efecto espero aquí dependerá de cuál sea la comisión que los inquilinos se encuentren pagando, y es esperable que varíe según el segmento del mercado. El gráfico más arriba sugiere que si C es menor, entonces una de las consecuencias es que el precio $\overline{p}$ será menor, (y $\underline{p}$ será mayor) con lo que la carga trasladada al valor de alquiler será menor. De este esquema simple entonces, podemos inferir que:

iii) El bienestar de los inquilinos, y también el de los propietarios aumentará si la comisión cobrada por las inmobiliarias se reduce. Es decir, si la limitación de la comisión en este caso (a un mes) implicó una reducción en lo que las inmobiliarias cobraban, parte del efecto se traducirá en un menor precio a pagar por los inquilinos.

Idea de la Estrategia de Identificación

El propósito ahora es la identificación del efecto de la introducción de la ley sobre los valores de alquiler. Esta identificación tiene la dificultad de que afectó a todo el territorio de la Ciudad de Buenos Aires, y de observarse solo la evolución del alquiler promedio en CABA, el efecto se podría confundir con muchos otros factores que afectaron a los alquileres en su conjunto durante el periodo de interés. Por ejemplo, factores a tener en cuenta serían el nivel de inflación, (ya que los contratos están mayormente denominados en pesos), alteraciones en el tipo de cambio podrían tener un efecto en los valores de alquiler observado, etc.

Como estrategia, propongo ver a los cambios regulatorios como un experimento natural, que alteró las condiciones del mercado de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, relativo a la Provincia. La Ciudad y la Provincia tomadas en su conjunto, sin embargo, son difícilmente comparables. La idea principal de la identificación aquí se basa en explotar la discontinuidad que ofrece el límite de la Ciudad con la Provincia de Buenos Aires. La Ciudad se encuentra envuelta por la Provincia, y existen propiedades en alquiler en ambos lados del límite de la Ciudad, al menos en gran parte de su extensión. Más aún, el gradiente de precios de alquiler de la ciudad, sugiere que, al menos en promedio, hay un descuento que es función de la distancia al centro de negocios de la Capital. Al tomar viviendas que están cercanas en el gradiente, nos aseguramos de que su valuación será similar. Si el cambio regulatorio introdujo una modificación en los precios de CABA, entonces deberíamos observar una discontinuidad en esa relación.

Pero más aún, tendríamos también que tener en cuenta que posiblemente ya existía previamente una discontinuidad en los precios que se debe al cambio entre Capital y Provincia. Después de todo, hay múltiples diferencias, por ejemplo, atribuibles a la forma en que se gestiona el territorio en la Ciudad y en los municipios respectivos de Provincia, y que podrían generar discontinuidades en el precio. Lo que se propondrá como estrategia entonces, es que la discontinuidad haya cambiado luego de la introducción del cambio regulatorio.

En términos técnicos, propongo la estimación de un modelo de diseño por discontinuidad espacial. Para una introducción a diseño de regresión por discontinuidad ver, por ejemplo Gertler et. a. 2011, Angrist and Pischke(2014). Algunos antecedentes espaciales similares son Hidano et al (2015), Egger and Lassman (2015).

Una limitación de esta estrategia sería si los potenciales inquilinos, ante el aumento de los preios en Capital, buscaron alquilar en Provincia. Esto violaría una de los supuestos bajo el cual esta estrategia es válida. Sin embargo, cabe notar también que de existir este problema, el sesgo tendería a reducir el efecto de interés, por lo que si observamos un aumento en la discontinuidad será suficiente para verificar la hipótesis.

Datos

Los datos analizados aquí surgen de la data abierta de Properati. Se refieren a anuncios de alquiler (valores ofrecidos), y colectados de la principales plataformas online de alquiler. El período de los datos cubre 2016-2018, es decir, un año y 8 meses antes del cambio y un año y 4 meses posterior.

Estas ofertas fueron mapeadas y agrupadas en cuatro grupos, de manera de poder tener resultados para distintos sectores del mercado.

Ofertas de alquiler en un buffer de 1000 metros en el límite de la Ciudad

Algunas Estadísticas

Las siguientes son algunas estadísticas descriptivas de las ofertas de alquiler de departamentos en el período. La primera variable en la tabla presenta el valor del metro cuadrado en pesos, la segunda variable price_apro es el valor del alquiler en pesos, luego logprice es el mismo precio en logaritmos. Delta es la distancia al límite (definida negativa en la capital). Treatment es la dummy de CABA. Post indica al periodo post cambio regulatorio, y DD es una interacción que explicaremos luego.

*Se descartaron valores extremos.

Estimación Econométrica

El modelo de interés puede especificarse de la siguiente forma:

$Y_ {i} = \beta_ {0} + \beta_ {1} \delta_ {i} + \beta_ {2} Post + \beta_ {3} CABA + \beta_ {4} Post * CABA + \epsilon_ {i}$

Donde $Y_{i}$es el precio de la oferta, $\delta_{i}$ es la distancia al límite (definida de forma negativa para las distancias dirección capital), $Post$ es la dummy del período post-cambio de ley, y $CABA$ es la dummy que señala con 1 a CABA.

El parámetro de principal interés es el coeficiente de interacción Post * CABA ya que indicará un aumento en la discontinuidad posterior a la introducción de la ley. En la regresión abajo DD es la interacción.

Comenzando por el valor del alquiler en m2, las estimación de base es :

Podemos ver en el coeficiente de “delta” ($\delta_ {i}$ ) que se verifica la existencia de un gradiente en los precios, tal como lo habíamos hipotetizado. El gradiente es económicamente significativo, representando aproximadamente 1 desvío estándar de precios por cada 500 metros.

También podemos ver que una vez que se tiene en cuenta el gradiente, el modelo no necesita diferenciar entre CABA y Provincia (i.e., el coeficiente de treatment (CABA) no logra rechaza el test de significancia).

La variable post muestra el incremento esperado en los precios, que podría ser el reflejo de la inflación.

Finalmente, la variable de interés, DD en este caso muestra que la discontinuidad se incrementó luego de sancionada la ley. En principio, esto corroboraría la hipótesis de la transferencia al precio.

Las predicciones del modelo pueden observarse en el gráfico a continuación:

Valores de alquiler por metro cuadrado

Como alternativa a la especificación anterior, aquí también tenemos la ecuación en logaritmos:

Lo curioso de esta especificación es que se mantiene la diferencia negativa en favor de Provincia una vez que se incorporó el gradiente de precios. La conclusión sobre el efecto de la regulación es también coincidente con lo esperado. En este caso el coeficiente sugiere un aumento un 10% adicional que podría ser atribuible al cambio de regulación.

Resultados por áreas

Como mencionamos anteriormente al discutir la teoría, los efectos esperados podrían presentar diferencias de acuerdo a las condiciones específicas de los mercados en cuestión. De manera de permitir diversidad entre los efectos dividimos la muestra en cuatro áreas:

Luego, generalizamos la especificación econométrica, para permitir efectos específicos por áreas. La estimación resultante del modelo en logaritmos es:

Podemos ver ahora, en primer lugar, que el efecto revierte el signo para el área 1. Creo que en este caso podríamos estar confundiendo el efecto con una renovación del área importante que ocurrió en Vicente López. Para las restantes áreas podemos ver que se mantiene el efecto, siendo cada vez mayor, en las áreas 2 (5%) , 3 (15%) y 4 (18%).

En resumen

De acuerdo a estos primeros resultados, el aumento en la discontinuidad de precios observada entre Provincia y Capital es consistente con la hipótesis de que los propietarios trasladaron la comisión al contrato de alquiler. La magnitud del efecto encontrada hasta el momento, sugiere que el traslado fue importante, especialmente en las áreas sur y sureste del límite de la ciudad.

Próximos pasos

Una pregunta que puede surgir es cuanto aplican estos datos a la generalidad de la Ciudad. Son acaso estos datos una muestra representativa? No lo son, pero la consideración de las distintas áreas parecer ser representativa de distintos segmentos del mercado. Es algo que podemos examinar en un próximo post.

Ya que tenemos data para hacerlo podríamos modelar explícitamente las tendencias en las áreas respectivas.

Otro de los efectos que se ha mencionado en los medios, es que la medida también podría haber traído un aumento en la cantidad de ofertas a través de dueños directos. No tengo por el momento data para verlo, pero sería interesante avanzar en esa dirección.

Notas

1 En Provincia de Buenos Aires, el proyecto que elimina las comisiones para inquilinos obtuvo media sanción en Diciembre de 2018. Ver más aquí

2 Medido por el excedente del consumidor.